Cocheras: los usos indebidos y qué dice la ley

2026-03-21 - 14:10

Las cocheras en un edificio suelen ser un espacio controversial, ya que no todas se rigen por las mismas normas. Dentro del marco de la propiedad horizontal, un mismo espacio puede tener diferentes caracterizaciones jurídicas, lo que genera frecuentes conflictos entre los copropietarios. La regulación de las cocheras depende principalmente del Reglamento de Copropiedad, una escritura pública que, entre otras cosas, describe cada una de las unidades del edificio y detalla cuáles son las partes comunes, según información del sitio oficial del Gobierno de la Nación. En este documento se establecen las pautas de organización y convivencia del consorcio, se designa al administrador y se fijan sus obligaciones. Así quedó una vieja estación de tren abandonada que fue transformada en un hotel de lujo ¿Cuáles son las categorías? El reglamento también clasifica los espacios del edificio en tres categorías: Partes comunes Unidades funcionales Unidades complementarias Las partes comunes son los espacios y estructuras que pertenecen a todos los propietarios y resultan indispensables para la seguridad y el funcionamiento del edificio. Las unidades funcionales son espacios privados destinados a vivienda u oficina. Por último, las unidades complementarias son superficies accesorias que complementan a una unidad funcional. En este contexto, las cocheras se pueden categorizar dentro de estos parámetros: pueden ser privadas, ya sea como unidades funcionales o complementarias, pero también pueden formar parte de los espacios comunes. Dentro de esta última distinción existen dos variantes: cocheras de uso común y cocheras de uso exclusivo. Cómo se resuelven los conflictos según la categoría El administrador del consorcio no puede intervenir en conflictos con cocheras definidas como unidades funcionales o complementarias, ya que se trata de propiedad privada, pero sí puede hacerlo cuando la cochera es una parte común del edificio. Cuando una cochera es compartida por más de una unidad funcional, los problemas deben resolverse entre copropietarios. En estos casos, el administrador no tiene facultades para intervenir. Por eso, es fundamental establecer reglas internas de uso, que deben ser creadas y aceptadas por los propietarios. El padre les dejó como herencia un barrio cerrado nudista y ahora no saben qué hacer Si no hay acuerdo, una alternativa es designar un administrador que se ocupe de esa propiedad en particular. Para los casos en los que el conflicto persiste, es necesario recurrir a una mediación extrajudicial o, en última instancia, a un reclamo judicial. ¿Cuándo hay que apelar al sentido común? Por una cuestión de espacio Los edificios antiguos suelen contar con espacios de estacionamiento más reducidos, diseñados para otro tipo de autos. En la actualidad, los nuevos vehículos tienen dimensiones mayores y, en muchos casos, resulta casi imposible estacionar cómodamente dentro de un solo espacio. Frente a este escenario, suele ser necesario apelar al sentido común, y en determinadas ocasiones puede ser beneficioso reorganizar los espacios entre los copropietarios. Por visitas En el caso de las cocheras destinadas a las visitas, su uso debería estar regulado por el reglamento interno del edificio, lo que habilita al administrador a intervenir ante eventuales conflictos. Por hurtos o daños Sin embargo, si hay robos o daños en las cocheras, por lo general, no se trata de una responsabilidad del consorcio. Hay solo dos excepciones: Cuando el daño es ocasionado por un empleado del consorcio Cuando el reglamento establece la obligación de que el espacio esté custodiado ¿Cuáles son los usos indebidos? Las cocheras deben cumplir una sola función: ser un espacio para estacionar vehículos. Entonces, cualquier otro uso que pueda dársele equivale a una infracción. Algunos ejemplos son: Usarlas como depósito: guardar muebles, electrodomésticos, cajas, materiales de obra o mercadería Almacenar elementos peligrosos o inflamables: garrafas, combustibles, pinturas, solventes u otros productos riesgosos Destinarla a un uso distinto del estacionamiento: taller, lavadero, parrilla Todos estos usos constituyen una infracción, que puede ser penada. En estos casos, el administrador está habilitado a actuar, y el procedimiento recomendado es: Una carta documento (intimación formal) Se debe efectuar una evaluación de riesgo para verificar si el uso contrario a estacionar representa un peligro Convocar una asamblea en la que se decidirá si se inicia acción judicial Una mediación previa antes de llevar el caso a tribunales ¿Qué es la ley de Propiedad Horizontal? En la Argentina, la regulación de la propiedad horizontal comenzó en 1948 con la sanción de la ley 13.512, pionera en esta área, que estableció reglas comunes para organizar la vida en los edificios. A través de 20 artículos publicados en el Boletín Oficial se definía de qué manera se organizan y funcionan los inmuebles compuestos por unidades independientes. Entre sus disposiciones, la ley establecía que los distintos departamentos podían pertenecer a propietarios diferentes; que cada dueño sería titular exclusivo de su propiedad y copropietario sobre el terreno y los espacios comunes del edificio, entre otros puntos. Aunque esta normativa estableció las bases de vivir en conjunto, fue derogada con